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冯仑:香港中环外资撤离背后,不容忽视的两点变化

冯仑风马牛 冯仑风马牛 2023-10-17

香港夜景


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近期,中国内地企业,如字节跳动、中石油等,陆续入驻香港中环商业区的高档办公区——疫情后外企集团撤离而腾出的黄金地段。

此前,宝盛银行、巴黎银行等公司将从中环迁往香港其他地区;联邦快递的总部职能正从香港迁至新加坡,香港保留一个办事处。

冯叔对香港中环写字楼的租赁变化,有什么看法?

冯叔
香港中环这个地方,物业非常集中,写字楼其实已经发展五六十年了,租金一直都很坚挺。主要的原因就是香港是国际金融中心,带来了国际资本,跨国公司在亚洲的总部集中在香港,集中在中环。

最近几年,全世界的竞争格局有很大的变化,供应链、消费趋势、市场、国际关系都有很大变化。

在这种变化下,一部分企业,特别是外资,总部会从香港转到新加坡。还有一些外资甚至撤离亚洲市场,有一部分原来跟中国做生意,也有一些另外的选择。

在这种情况下,加上新加坡本身就很有竞争力,最近几年又不断地上升,也提供了更多的自由贸易,以及金融等方面的一系列的便利,于是发生这样的一个位移。这是当下的一个特别重要的情况。

出现这样情况之后,有走的就有进的,所以在最近,央企,以及国内大型的科技企业、字节等民企进驻中环。

一去一来,实际上表明了两个事儿:一个是香港的国际金融中心的地位是不是还能够保持?这是一个挑战。通过中环的租金市场和客户变化可以看出这个。

第二,香港的国际性,它的国际化的影响力是不是还能保持?如果中环全都是内资,中资或者是民营的内资,那么香港跟其他省的区别就会缩小。

所以我觉得这个事不单纯是个租金问题。这些物业,主要的还在香港置地、新鸿基、恒基等等企业手里,有中资,有传统的英资,但是客户的改变,实际上就意味着香港的金融中心的地位,以及国际化城市的地位,正在发生变化,这一点我们必须要非常明确地看到。



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2023年,地产股进入了集体式退市潮,包括蓝光、中天、嘉凯城、泛海、新华联等等,地产行业开始褪去金融属性,不受资本市场的追捧。冯叔能猜测下,接下来承接大众投资标的的会是什么呢?

冯叔
资本市场具有两个很明显的属性。

一个是预见性,资本市场鼻子很长,它可以闻到很多未来的东西,所以不断地在变换资金的投向、热点以及追捧的方向,这是非常正常的。

我们早先讲过很多次,地产已经进入到后开发时代,住宅领域就要减价、减量、减速。在这个情况下,一些公司自然会被退出这个资本市场,这是必然发生的。

现在这个量其实还不够。按我的预判,整个住宅行业,过去七八万家公司,最后能剩 10% 就不错了。当然,大部分不是上市公司,少数一些是上市公司。全国大概五六百家主营的房地产上市公司,那么将来还剩个百十家,这都正常。所以现在开始有一些退市,这就是资本市场选择的结果。

资本市场还有一个属性,就是高度的敏感性和筛选机制。

资本市场是一个择优择强择快的机制,在行业发展当中,你优你强,你能够根据竞争的要求,迅速改变你的竞争重点、策略以及产品方向,才能在资本市场持续地得到支持。

在这个过程当中,这样一种竞争和择优的机制要发挥作用,就一定会把旧行业、旧模式、旧企业、旧人员不断地淘汰掉。

目前,房地产行业在资本市场正好在经历这样一个过程。

我觉得未来房地产必然是衰落,然后万业起。有哪些业起?大家可见的现在已经很好发展的,比如新能源,尤其光伏能源,在全世界我们已经很领先。另外包括新能源汽车,包括消费,包括围绕信息技术的一些硬科技的项目,还有生物医药这些项目,国防军工,等等,这些领域都会在资本市场更受关注,更受资本的追逐,也更会在竞争中保持领先。


主编|王滔    编审|陈润江   顾问|王淑琪

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